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Entra en vigor la nueva ley hipotecaria

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El pasado domingo 16 de junio entro en vigor la nueva regulación hipotecaria aprobada por Ley 5/2019 de 15 de marzo de crédito inmobiliario.

La Ley traspone, con tres años de retraso, la directiva europea de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para la compra de una vivienda y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

La nueva normativa afectará a las hipotecas que se firmen a partir del lunes 17 de junio si bien, las obligaciones de información se aplicarán a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), los gastos del registro y de la gestoría deberán ser abonados por las Entidades Bancarias incluidas las Cajas Rurales. El cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.
  • Las cláusulas suelo quedan prohibidas.
  • El cliente podrá subrogar o mover el préstamo de banco sin costes. El gasto que se genere por esta operación se prorrateará entre las dos entidades financieras según la duración del préstamo y del momento en que se realice tal subrogación.
  • Se reducen las comisiones por amortización total o parcial.
  • Las comisiones por amortización total o parcial se reducen. En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. En las hipotecas a plazo fijo será del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir de este período. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación.
  • Se permite la comisión de apertura que deberá abonarse de una sola vez e incluir todos los costes de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
  • En los procesos de desahucio por falta de pago se amplía a 12 las cuotas impagadas o el 3 % del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del crédito, para que el banco pueda iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago.
  • La dación en pago será voluntaria si así lo han establecido las partes.
  • El cliente podrá contratar con otro banco distinto del que le concede el préstamo, los seguros o pólizas, ya sean de hogar, vida o protección del crédito. La entidad financiera prestamista podrá aplicar bonificaciones en el diferencial el préstamos por cada producto que se contrate con ella.
  • La subrogación de otro banco en la hipoteca deja de estar exenta de impuestos. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras implicadas en función de la duración del crédito y del momento en el que se produce la subrogación.
  • La nueva ley abarata la conversión del préstamo variable al préstamo a tipo fijo con un recargo del 0,15% sobre el importe de la hipoteca. Antes era del 0,25%.
  • El notario será el elegido por el cliente y deberá asesorar de manera gratuita al hipotecado, teniendo éste acceso al precontrato 10 días antes de la firma.
  • Se refuerza la información precontractual quedando obligado el banco a entregar previamente, (10 días de antelación a la firma), al cliente la información sobre el préstamo y las condiciones de financiación. Entre estos documentos se encuentra, una copia del contrato,la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que contiene la información sobre el cliente y las características del préstamo —tipo de interés, comisiones, gastos….— y que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad; Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informe de conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe aportar una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Asimismo, el banco debe aportar al cliente el desglose de todos los gastos asociados a la firma del contrato.

El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe ser informado de cuáles serán sus obligaciones quedando reflejado en un acta el cumplimiento de la obligación de información.

 

Si tiene cualquier duda sobre la presente nota informativa, puede ponerse en contacto con el equipo del Departamento Jurídico de AICA, que le asesorará al respecto.

Departamento Jurídico de AICA
Telf.: 91.654.14.11
Email: juridico@empresariosdealcobendas.com

La importancia de ser conocedores de las obligaciones de los convenios colectivos sobre las primas por declaración de incapacidad permanente o fallecimiento de trabajador

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Hacemos referencia a esta materia a raíz de un supuesto reciente que ha sido consultado en el Área de laboral, sobre las mejoras que la mayoría de los convenios colectivos acuerdan sobre el establecimiento de una prima o compensación económica en el caso de que un trabajador le declaren una incapacidad permanente o fallecimiento.

Este tipo de mejoras se puede encontrar en la mayoría de los convenios, no en todos, y se fijan como un complemento económico de carácter asistencial por la situación en la que se encuentra el trabajador o sus familiares si es fallecimiento.

Lo relevante es que esta obligación recae en el empresario, que es el responsable de su cumplimiento en caso de que se produzca, si bien es un riesgo asegurable y, por tanto, el riesgo se puede cubrir a través de una compañía de Seguros mediante la correspondiente póliza.

Tanto los supuestos de responsabilidad en los que haya que compensar con una prima y la cuantía por la que se compense pueden variar en cada uno de los convenios colectivos, por lo que habrá que estar a su contenido para determinar el riesgo y su aseguramiento.

Del mismo modo, es importante ser conocedores de las condiciones de la cobertura que ofrezca la compañía de seguros, el alcance de aseguramiento y los supuestos. También del procedimiento de comunicación de los sucesos causantes con derecho a prima.

Por último, debemos extremar la diligencia en servicios o actividades que impliquen subrogaciones de plantilla de una empresa a otra. Hay que tener un conocimiento claro de la plantilla subrogada, sus condiciones y las implicaciones que pueden tener de cara a su aseguramiento por la empresa que adquiera la condición de empleadora. Las fechas de subrogación y las fechas de inicio de efectos del aseguramiento son cruciales para evitar periodos de “desprotección” por la compañía de seguros.

La importancia de estos extremos es trascendental ya que en el hipotético caso de que no se cumplan todos los requisitos para su aseguramiento, la responsabilidad final de sufragar la indemnización al empleado será de la empresa y su incumplimiento puede ser exigido mediante reclamación judicial.

 

Desde AICA, tanto desde el Área de Laboral como de Seguros tenemos disponibilidad a todos los asociados para valorar cualquier cuestión que pueda surgir al respecto.

 

Departamento Laboral de AICA
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Email: juridico@empresariosdealcobendas.com