regulación

La nueva regulación del arrendamiento urbano

Actualidad, Legislación, Noticias

Después de que el Congreso de los Diputados tumbara el pasado 22 de marzo el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno ha aprobado un nuevo Real decreto-ley en materia de alquiler que incorpora varias novedades con respecto al anterior texto.

Así, desde el 6 de marzo está en vigor el RD Ley 7/2019 de 1 marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler por el que:

.- Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Además, se amplía la prórroga tácita si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años. .En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.

.- Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

.- Se establece la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad, ya desarrollada por parte de algunas comunidades autónomas, de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

.- Cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino queda protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

.- El Título I recoge la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Asimismo, se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad  y se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

.- En materia de desahucios se contemplan nuevas medidas de protección de arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad: se mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado incluyéndose la suspensión del desahucio hasta que éstos adopten medidas de protección para el inquilino,  deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos y se clarifica el procedimiento introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

.- Se modifica la Ley de Haciendas Locales en tres aspectos: se exceptúa de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente y se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% del IBI para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

.- Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, estos corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.

.- Se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

.- Se incluye tres disposiciones adicionales, tres disposiciones finales y dos disposiciones transitorias. La disposición adicional primera recoge el mandato al Ministerio de Fomento ya mencionado, con el fin de dinamizar la oferta de vivienda en alquiler; la disposición adicional segunda recoge la regulación de los índices de referencia del alquiler de vivienda; y la disposición adicional tercera recoge medidas de flexibilidad en la duración de convenios que tengan por objeto la ejecución de determinadas infraestructuras públicas a fin de facilitar el adecuado desarrollo de las actuaciones en ellos incluidas, entre ellas las dirigidas a conectar las ciudades mejorando su accesibilidad.

Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad al 6 de marzo de 2019 continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

 

Si tiene cualquier duda sobre la presente nota informativa, puede ponerse en contacto con el equipo del Departamento Jurídico de AICA, que le asesorará al respecto.

Departamento Jurídico de AICA
Telf.: 91.654.14.11
Email: juridico@empresariosdealcobendas.com

Nueva regulación de los servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera

Actualidad, Economía, Legislación, Noticias

Ya se encuentra en vigor el Real Decreto Ley 19/2018 por el que se establece la nueva regulación de los servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera tras la transposición al ordenamiento jurídico español de tres directivas y varios reglamentos comunitarios en materia de seguridad financiera, (Directivas (UE) 2015/2366 del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de noviembre de 2015 sobre servicios de pago en el mercado interior y por la que se modifican las Directivas 2002/65/CE y 2013/36/UE . Reglamento (UE) n.º 1093/2010 y Reglamento (UE) 2015/751 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 29 de abril de 2015).

El real decreto-ley es de aplicación a todos los servicios que se prestan en territorio español, cualquiera que sea el origen o el destino final de las operaciones. Por tanto, se establece un sólo sistema para los proveedores que estén sujetos a la Ley española, sin afectar a las operaciones que tuvieran lugar únicamente en territorio del resto de los Estados miembros de la Unión Europea.

Los servicios de pago que regula este real decreto-ley son:

  • Los servicios que permiten el ingreso de efectivo en una cuenta de pago y todas las operaciones necesarias para la gestión de una cuenta de pago.
  • Los servicios que permiten la retirada de efectivo de una cuenta de pago y todas las operaciones necesarias para la gestión de una cuenta de pago.
  • La ejecución de operaciones de pago, incluida la transferencia de fondos, a través de una cuenta de pago en el proveedor de servicios de pago del usuario u otro proveedor de servicios de pago.
  • Se incluyen dos nuevos servicios de pago: iniciación de pagos e información sobre cuentas. Ambos servicios suponen el acceso de terceros a las cuentas de los usuarios de servicios de pago. Tales servicios ofrecen una solución tanto a los comerciantes como a los usuarios de servicios de pago y garantizando la posibilidad de hacer compras en línea aun cuando no posean tarjetas de pago. A su vez, los servicios de información sobre cuentas proporcionan al usuario del servicio de pago información agregada en línea sobre una o varias cuentas de pago mantenidas en sus proveedores de servicios de pago, lo que permite al usuario del servicio de pago tener en todo momento una información global e inmediata de su situación financiera.

Se establece un sistema de autorización para el acceso a la prestación de servicios de pago, por el que se introduce una licencia única para ciertos proveedores de servicios de pago no vinculados a la captación de depósitos o a la emisión de dinero electrónico. Tal autorización está sujeta a una serie de requisitos estrictos y exhaustivos, uniformes en toda la Unión Europea.

Se amplía la protección prevista para los consumidores a las microempresas en relación con la transparencia de las condiciones y requisitos de información aplicables a los servicios de pago, resolución y modificación del contrato marco y los derechos y obligaciones en relación con la prestación y utilización de servicios de pago. No obstante, se excepciona a las microempresas de la aplicación del derecho a ordenar la devolución de los adeudos domiciliados como consecuencia de una operación de pago autorizada iniciada por un beneficiario o a través del mismo, durante un plazo de ocho semanas contadas a partir de la fecha de adeudo de los fondos en su cuenta.

Finalmente, la norma completa la trasposición de la Directiva de ejecución sobre abuso de mercado con la creación de un canal que permitirá denunciar de forma anónima determinados incumplimientos en este ámbito a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). También se crea un canal en el Banco de España para comunicar los incumplimientos de las entidades de crédito en materia de solvencia.

 

Si tiene cualquier duda sobre la presente nota informativa, puede ponerse en contacto con el equipo del Departamento Jurídico de AICA, que le asesorará al respecto.

Departamento Jurídico de AICA
Tel.: 91.654.14.11
Email.: juridico@empresariosdealcobendas.com