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Entra en vigor la nueva ley hipotecaria

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El pasado domingo 16 de junio entro en vigor la nueva regulación hipotecaria aprobada por Ley 5/2019 de 15 de marzo de crédito inmobiliario.

La Ley traspone, con tres años de retraso, la directiva europea de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para la compra de una vivienda y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

La nueva normativa afectará a las hipotecas que se firmen a partir del lunes 17 de junio si bien, las obligaciones de información se aplicarán a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), los gastos del registro y de la gestoría deberán ser abonados por las Entidades Bancarias incluidas las Cajas Rurales. El cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.
  • Las cláusulas suelo quedan prohibidas.
  • El cliente podrá subrogar o mover el préstamo de banco sin costes. El gasto que se genere por esta operación se prorrateará entre las dos entidades financieras según la duración del préstamo y del momento en que se realice tal subrogación.
  • Se reducen las comisiones por amortización total o parcial.
  • Las comisiones por amortización total o parcial se reducen. En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. En las hipotecas a plazo fijo será del 2 % durante los 10 primeros años y del 1,5 % a partir de este período. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación.
  • Se permite la comisión de apertura que deberá abonarse de una sola vez e incluir todos los costes de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
  • En los procesos de desahucio por falta de pago se amplía a 12 las cuotas impagadas o el 3 % del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del crédito, para que el banco pueda iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago.
  • La dación en pago será voluntaria si así lo han establecido las partes.
  • El cliente podrá contratar con otro banco distinto del que le concede el préstamo, los seguros o pólizas, ya sean de hogar, vida o protección del crédito. La entidad financiera prestamista podrá aplicar bonificaciones en el diferencial el préstamos por cada producto que se contrate con ella.
  • La subrogación de otro banco en la hipoteca deja de estar exenta de impuestos. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras implicadas en función de la duración del crédito y del momento en el que se produce la subrogación.
  • La nueva ley abarata la conversión del préstamo variable al préstamo a tipo fijo con un recargo del 0,15% sobre el importe de la hipoteca. Antes era del 0,25%.
  • El notario será el elegido por el cliente y deberá asesorar de manera gratuita al hipotecado, teniendo éste acceso al precontrato 10 días antes de la firma.
  • Se refuerza la información precontractual quedando obligado el banco a entregar previamente, (10 días de antelación a la firma), al cliente la información sobre el préstamo y las condiciones de financiación. Entre estos documentos se encuentra, una copia del contrato,la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que contiene la información sobre el cliente y las características del préstamo —tipo de interés, comisiones, gastos….— y que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad; Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informe de conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe aportar una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Asimismo, el banco debe aportar al cliente el desglose de todos los gastos asociados a la firma del contrato.

El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe ser informado de cuáles serán sus obligaciones quedando reflejado en un acta el cumplimiento de la obligación de información.

 

Si tiene cualquier duda sobre la presente nota informativa, puede ponerse en contacto con el equipo del Departamento Jurídico de AICA, que le asesorará al respecto.

Departamento Jurídico de AICA
Telf.: 91.654.14.11
Email: juridico@empresariosdealcobendas.com

El Tribunal Supremo fija nueva doctrina sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores

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La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores. En concreto:

 

  • Comisiones de apertura en préstamos hipotecarios: se considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo sino que constituye una partida del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE a fin de que el consumidor pueda conocer el coste efectivo del préstamo.

El Tribunal considera legal la Comisión exigiendo exclusivamente transparencia en su redacción.

 

  • Efectos de la nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre. El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

Por lo que respecta al arancel notarial , los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite.

El arancel registral corresponde al prestamista como gasto de inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación correrá a cargo del prestatario.

 

  • Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. El sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, salvo en los contratos de préstamo celebrados con posterioridad a la vigencia de Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente).

 

  • Gastos de gestoría. Serán abonados por mitad.

 

Si tiene cualquier duda sobre la presente nota informativa, puede ponerse en contacto con el equipo del Departamento Jurídico de AICA, que le asesorará al respecto.

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