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La nueva regulación del arrendamiento urbano
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La nueva regulación del arrendamiento urbano

Después de que el Congreso de los Diputados tumbara el pasado 22 de marzo el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno ha aprobado un nuevo Real decreto-ley en materia de alquiler que incorpora varias novedades con respecto al anterior texto.

Así, desde el 6 de marzo está en vigor el RD Ley 7/2019 de 1 marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler por el que:

.- Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Además, se amplía la prórroga tácita si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años. .En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.

.- Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

.- Se establece la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad, ya desarrollada por parte de algunas comunidades autónomas, de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

.- Cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino queda protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

.- El Título I recoge la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Asimismo, se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad  y se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

.- En materia de desahucios se contemplan nuevas medidas de protección de arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad: se mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado incluyéndose la suspensión del desahucio hasta que éstos adopten medidas de protección para el inquilino,  deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos y se clarifica el procedimiento introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

.- Se modifica la Ley de Haciendas Locales en tres aspectos: se exceptúa de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente y se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% del IBI para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

.- Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, estos corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.

.- Se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

.- Se incluye tres disposiciones adicionales, tres disposiciones finales y dos disposiciones transitorias. La disposición adicional primera recoge el mandato al Ministerio de Fomento ya mencionado, con el fin de dinamizar la oferta de vivienda en alquiler; la disposición adicional segunda recoge la regulación de los índices de referencia del alquiler de vivienda; y la disposición adicional tercera recoge medidas de flexibilidad en la duración de convenios que tengan por objeto la ejecución de determinadas infraestructuras públicas a fin de facilitar el adecuado desarrollo de las actuaciones en ellos incluidas, entre ellas las dirigidas a conectar las ciudades mejorando su accesibilidad.

Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad al 6 de marzo de 2019 continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

 

Si tiene cualquier duda sobre la presente nota informativa, puede ponerse en contacto con el equipo del Departamento Jurídico de AICA, que le asesorará al respecto.

Departamento Jurídico de AICA
Telf.: 91.654.14.11
Email: juridico@empresariosdealcobendas.com

Sentencia sobre el valor liberatorio del finiquito
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Sentencia sobre el valor liberatorio del finiquito

Continuando con el habitual análisis jurisprudencial que desde la asociación se realiza en el ámbito del derecho del trabajo, en la presente nota informativa analizamos una Sentencia de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo, de fecha 30 de enero de 2019.

Nuestro Tribunal Supremo, en la antedicha sentencia establece que cuando la única manifestación de voluntad que el documento controvertido incorpora, pertenece exclusivamente al trabajador, reconociendo este que se consideran satisfechos sus créditos frente a la empresa, no puede deducirse de ello de manera suficiente una renuncia empresarial a los créditos que entendiera pendientes con dicho empleado, por más que hubiera sido la compañía la que hubiera elaborado la correspondiente liquidación y su desglose.

Continuando con lo anterior, en la referida sentencia se indica que para que la renuncia de derecho emitida pueda ser valorada como tal, habría precisado de una clara e indudable expresión, como exige el artículo 1283 del Código Civil. Sin embargo, en el caso analizado por la Sala de lo Social, lo que se hace con la liquidación –o con la propuesta previa que es incorporada en el documento de finiquito firmado por el trabajador– es calcular la situación económica existente en favor de este en el momento del cese.

En ese sentido, se explica en la sentencia que hubiera sido de todo punto irregular que la empresa condicionara tal liquidación a la eventualidad del resultado de la reclamación pendiente, máxime si se tiene en cuenta que la misma se hallaba ya sometida al procedimiento judicial.

Por lo tanto, la Sala concluye en su sentencia que ni cabe apreciar una renuncia a la acción de la parte actora, ni se deriva la voluntad clara e inequívoca de dar por satisfecho el crédito cuya litigiosidad se hallaba pendiente; no pudiendo comprenderse en el documento en cuestión cosas distintas de aquéllas que efectivamente se plasmaban en él (art. 1289 Código Civil).

Como siempre, si en vuestra empresa os dais cuenta que un empleado mantiene una deuda con posterioridad a la firma del documento de finiquito, os recomendamos que contactéis con el equipo laboral de la Asociación, que os asesorará al respecto.

Sentencia sobre la geolocalización de los empleados
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Sentencia sobre la geolocalización de los empleados

Estimados asociados, en la nota informativa de esta semana abordamos una Sentencia de la Audiencia Nacional (Sala de lo Social) de 6 de febrero de 2019.

En la misma la Audiencia Nacional, analiza la posibilidad de que una empresa de comida preparada a domicilio imponga de forma unilateral a sus repartidores la obligación de estar geolocalizados cuando realicen tareas de reparto, mediante una aplicación descargada en sus teléfonos móviles personales, a cambio de una compensación económica, y prevea medidas disciplinarias, que pueden llegar hasta el despido, en caso de incumplimiento de dicha obligación.

La Sala empieza su razonamiento recordando que, si bien la doctrina judicial ha venido admitiendo que los empresarios puedan imponer sistemas de geolocalización a los trabajadores en ejercicio de la libertad de empresa, la implantación de dichas medidas (en cuanto suponen una injerencia en los derechos fundamentales de los trabajadores), deberán superar el denominado “juicio de proporcionalidad”, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional.

En el caso analizado, la Audiencia Nacional considera que la medida implantada no supera el necesario juicio de proporcionalidad, por cuanto la finalidad perseguida podría haberse alcanzado mediante la adopción de medidas que supusieran una menor injerencia en los derechos fundamentales de los empleados. Cita, a título de ejemplo, la posibilidad de instalar sistemas de geolocalización en las motocicletas, o el uso de pulseras con tales dispositivos, que, además, no implicarían para el empleado la necesidad de aportar medios propios ni datos de carácter personal, como el número de teléfono.

Asimismo, señala la Sala que para la implantación del sistema de geolocalización en cuestión, el empresario ha prescindido de proporcionar a los trabajadores la información prevista por la normativa en materia de protección de datos.

Si bien, a juicio del Tribunal, cuanto se ha expuesto sería suficiente para justificar la estimación del recurso y la subsiguiente declaración de nulidad de la medida en cuestión, en su argumentación ahonda en el análisis del hecho de que en el caso enjuiciado la empresa exigiera a sus empleados la aportación de un teléfono móvil con conexión de datos para desarrollar su trabajo.

El Tribunal considera que ello supone un manifiesto abuso de derecho por los siguientes motivos: en primer lugar, por quebrar con la necesaria ajenidad en los medios, lo que caracteriza la nota de ajenidad del contrato de trabajo; en segundo lugar, por responsabilizar al trabajador de los medios, de forma que cualquier impedimento en la activación del sistema puede implicar la suspensión de su contrato de trabajo e incluso su despido; y, finalmente, por la insuficiente compensación prevista como contrapartida por la imposición de dicha medida.

A la luz de todos estos motivos, Audiencia Nacional estimó el recurso y declaró la nulidad de la medida de geolocalización por móvil impuesta por la empresa .En ese sentido os recordamos que si queréis instaurar medidas de control de la actividad de vuestros empleados, podéis contactar con el equipo laboral de la Asociación, que os asesorará al respecto.

 

Si tiene cualquier duda sobre la presente nota informativa, puede ponerse en contacto con el equipo del Departamento Laboral de AICA, que le asesorará al respecto.

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Email: juridico@empresariosdealcobendas.com

Aprobada la reforma del código penal en materia de imprudencia en la conducción y abandono del lugar del accidente
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Aprobada la reforma del código penal en materia de imprudencia en la conducción y abandono del lugar del accidente

Por Ley Orgánica de 2/2019 de 1 de marzo, se ha aprobado la modificación de los delitos cometidos con vehículos a motor introduciendo tres nuevos supuestos que comisión delictiva grave, aumento de la punición de este tipo de conductas e implantación del delito de abandono del lugar del accidente.

Por lo que se refiere al primero, cabe señalar que esta modificación supone darle carta legal a la actividad que ya desde el Ministerio Fiscal y por la jurisprudencia se venía acordando, de considerar la conducción temeraria cuando concurra un riesgo concreto para la integridad de las personas.

Con ello se garantiza la mayor sanción para determinadas conductas particularmente graves con resultado de muerte, en particular cuando el conductor del vehículo de motor o ciclomotor conduzca bajo la influencia de drogas tóxicas, estupefacientes, sustancias psicotrópicas o de bebidas alcohólicas o exceso de velocidad. Se reconoce de forma expresa que existen determinadas circunstancias indicativas de una especial negligencia por parte del conductor y han de tener consideración inequívoca en las consecuencias penales como imprudencia grave.

El aumento de la punición de este tipo de conductas se propone a través de dos vías. Por un lado, la introducción de un nuevo artículo 142 bis. La redacción permitirá al Juez o Tribunal imponer la pena de hasta nueve años de prisión en caso de varios fallecidos, o fallecidos y heridos graves, causados por la imprudencia en la conducción de vehículos a motor.

Lo mismo sucede con la introducción del artículo 152 bis, que permite incrementar en un grado la pena cuando hubiera una pluralidad de personas que sufrieran lesiones graves con pérdida de órganos vitales, o de dos cuando ese número de lesionados fuera muy elevado.

Por otro lado, el aumento de la punición también se refleja en la introducción de la pena de privación del derecho a conducir vehículos a motor y ciclomotores en un nuevo párrafo del artículo 382, complementaria de la ya prevista por la regla concursal que determina la aplicación de la pena del delito más grave en su mitad superior en los casos de producción de un resultado lesivo cuando concurra la conducción temeraria, prevista y penada en el artículo 381.

En tercer lugar, se introduce el delito de abandono del lugar del accidente con una redacción autónoma, dentro del capítulo IV del Código Penal, dedicado a los delitos contra la seguridad vial, por entender que se trata de una conducta diferente y, esta vez sí, dolosa e independiente de la conducta previa imprudente o fortuita. Lo que se quiere sancionar en este caso es la maldad intrínseca en el abandono de quien sabe que deja atrás a alguien que pudiera estar lesionado o incluso fallecido, la falta de solidaridad con las víctimas, penalmente relevante por la implicación directa en el accidente previo al abandono, y las legítimas expectativas de los peatones, ciclistas o conductores de cualquier vehículo a motor o ciclomotor, de ser atendidos en caso de accidente de tráfico. Se busca evitar el concurso de normas entre este tipo penal y el delito de omisión del deber de socorro del artículo 195.3 del Código Penal para los casos de lesiones a través de la previsión contenida en el texto, de subsidiariedad de este delito respecto del aquél, refiriéndolo a los casos de personas que sufran lesiones graves pero en las que no concurran los requisitos del peligro manifiesto y grave que exige la omisión del deber de socorro.

 

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¿Cómo saber si tengo en 2019 adecuadamente cubiertos  los riesgos de mi negocio?
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¿Cómo saber si tengo en 2019 adecuadamente cubiertos los riesgos de mi negocio?

Comenzamos un nuevo año y siempre es buen momento para repasar si realmente nuestro NEGOCIO está correctamente asegurado y nos protege de cualquier eventualidad que pudiera poner en peligro su continuidad.

Al mismo tiempo, podemos comprobar si los capitales que tenemos asegurados son los adecuados a las características de nuestro NEGOCIO o si necesitaran alguna actualización en 2019.

Esta labor puede requerir de conocimientos técnicos y aseguradores muy elevados, por lo que siempre el mejor consejo es acudir a un auténtico especialista profesional en la materia que pueda asesorarnos adecuadamente sobre coberturas y capitales asegurados; así como de las novedades que hayan podido surgir en el último año, tanto en lo que a cumplimiento obligatorio de nuevas normativas se refiere (como en el caso del nuevo Reglamento de Protección de Datos) como a innovaciones aseguradoras (como la protección de los negocios frente a los Ciberriesgos o la cobertura de Responsabilidad Civil de los Directivos y Consejeros de las empresas).

Entre la serie de variables que también deberíamos controlar, están, por ejemplo, los plazos de renovación de nuestros seguros, las coberturas y garantías que tienen los mismos, la idoneidad y solvencia de la aseguradora con quien lo tenemos o su capacidad para atendernos cuando tenemos un siniestro.

 

Desde el Área de Seguros de AICA podemos revisar todas estas variables en las tres fases principales de sus seguros:

  • En la contratación. Analizamos vuestra situación personal, familiar, profesional o empresarial, para determinar cuáles son las coberturas que más se adecúan a vuestro perfil y elegir en consecuencia las pólizas más completas y al mejor precio para vosotros. Además, por ser independientes de las aseguradoras, ofrecemos la garantía de que ha analizadas varias opciones entre las compañías, elegiremos la mejor para vosotros.
  • En la renovación. Facilitar la renovación de vuestros seguros en las mejores condiciones, teniendo en cuenta que nuestra misión es valorar la oferta que existe en el mercado, por lo que tenemos un amplio conocimiento de todas las novedades de seguros o innovaciones en servicios que se producen en el mismo.
  • En el siniestro. Sin duda es el peor momento para un asegurado y donde realmente se ve si se ha elegido bien con quién contratar un seguro. Vamos a defender vuestros derechos y vuestras reclamaciones ante las aseguradoras.

 

Para más información:

Santiago García Repullo

Responsable Área de Seguros de AICA

91 204 48 88 / 699 06 83 87

sgarcia.gf@empresariosdealcobendas.com

 

Modificación del Código Penal en materia de abuso de mercado, terrorismo y fraude financiero
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Modificación del Código Penal en materia de abuso de mercado, terrorismo y fraude financiero

Mediante Ley Orgánica1/2019 de 20 de febrero, vigente a partir del 13 de marzo, se ha modificado el Código Penal transponiéndose diversas directivas comunitarias relativas a supuestos de abuso en el mercado, lucha contra el terrorismo, fraude financiero, protección penal del euro y otras monedas, prevención y persecución del delito de tráfico de órganos humanos y corrupción.

Por lo que se refiere el abuso del mercado:

  • Se modifican los artículos 284 y 285 del Código Penal introduciéndose como delitos graves la utilización de información privilegiada: cuando se hayan cometido intencionalmente las operaciones con información privilegiada, (incluyendo la recomendación o inducción a otra persona a realizar operaciones con información privilegiada); la comunicación ilícita de información privilegiada; y la manipulación de mercado. Asimismo se considera infracción penal los actos de incitación, complicidad y tentativa de las indicadas operaciones, e igualmente la responsabilidad de las personas jurídicas en relación con la comisión de tales hechos delictivos. El bien jurídico protegido no se configura tanto en atención al contenido patrimonial o al propio orden socioeconómico, como a la integridad de los mercados y la confianza de los inversores que actúan en ellos.
  • Se incorporan, como medios de comisión del delito, la utilización de artificios y el empleo de las tecnologías de la información para la alteración de precios; en el objeto de protección, los contratos de contado sobre materias primas relacionadas con instrumentos financieros y los índices de referencia y, en la punición, un incremento de las sanciones para cumplir con las exigencias de la directiva. Además se prevé una agravación específica para los supuestos en que el autor del hecho fuera trabajador o empleado de una empresa de servicios de inversión, una entidad de crédito, una autoridad supervisora o reguladora, o una entidad rectora de mercados regulados o centros de negociación.
  • Se incorporan tres nuevos preceptos para tipificar la comunicación ilícita de información privilegiada cuando ponga en peligro la integridad del mercado o la confianza de los inversores; definir los instrumentos financieros, contratos, conductas, operaciones y órdenes previstos a la normativa europea y española en materia de mercado e instrumentos financieros; y para establecer de manera expresa la punición de los actos de proposición, conspiración y provocación.

Por lo que se refiere a los delitos de terrorismo:

  • Se modifican los artículos 572 y 573 de Código Penal introduciendo mayores penas máximas a los dirigentes de una organización o grupo terrorista como la inhabilitación absoluta y se incluye, entre los delitos terroristas, la falsedad documental extendiendo la responsabilidad penal de las personas jurídicas.

Por lo que se refiere a los delitos contra la Hacienda Europea, cohecho y malversación:

  • Se incorpora al artículo 427 la ampliación del concepto de funcionario público que debe tenerse en cuenta en los delitos de cohecho y malversación; se introduce un nuevo artículo 435 bis para extender la responsabilidad de estos funcionarios en relación con el delito de malversación.
  • Se aumenta la cuota defraudada para establecer la infracción penal contra la Hacienda de la Unión Europea.
  • Se establece también la responsabilidad de las personas jurídicas en el delito de malversación a aquéllas que por cualquier motivo gestionen recursos públicos o de cualquier otro modo estén encargados del erario público.

Por lo que se refiere a la falsificación de moneda:

  • Se amplía el abanico de sanciones que se pueden imponer a las personas jurídicas cuando sean responsables penales de delitos de falsificación de moneda y se amplía la protección penal del euro y de cualquier moneda extranjera cuando la falsificación afecte en general a las fronteras de la Unión Europea.

Por lo que se refiere al delito de tráfico de órganos humanos:

  • Se completa el régimen de prevención y persecución del delito de tráfico de órganos humanos y se da una más clara delimitación de las conductas típicas, se agravan las penas en supuestos de especial reproche y se explicitan los supuestos de actuación de organización o grupo criminal de forma análoga al tratamiento en estos supuestos del delito de trata de seres humanos, incluyendo, además, la agravante de reincidencia internacional.

Por lo que se refiere a la corrupción:

  • Se disipan dudas sobre las conductas de corrupción en el ámbito privado y se revisa la corrupción de jurados y árbitros para asegurar su incriminación no sólo cuando actúan en ejercicio de funciones públicas sino también privadas, tanto en el aspecto activo como en el pasivo. Por último, se ajusta la definición de funcionarios públicos extranjeros en relación con el delito de tráfico de influencias.

 

 

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El Supremo confirma que el contenido de la nómina debe ser de fácil
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El Supremo confirma que el contenido de la nómina debe ser de fácil

Estimados asociados, en la circular informativa de esta semana abordamos una sentencia de la Sala Cuarta de nuestro Tribunal Supremo de fecha 17 de enero de 2019 en materia de nóminas (recibo de salarios).

En la Sentencia, el Tribunal Supremo ratifica una sentencia de la Audiencia Nacional poniendo el énfasis en el principio de transparencia que debe girar a la hora de confeccionar las nóminas y dispone que la empresa debe usar un modelo del que fácilmente se desprenda que las operaciones que realiza son correctas.

La empresa alegaba que del contenido del modelo de nóminas que utilizaba se desprende que el trabajador conoce con claridad lo abonado por los días de baja por incapacidad temporal y por los días en los que se le modifica la jornada laboral, por cuanto como conocen los días de baja laboral y de ampliación o reducción de jornada, pueden hacer las operaciones matemáticas oportunas.

Ante este argumento, el Tribunal Supremo dispone que “esa alegación no es de recibo porque, como la propia empresa reconoce que obliga al trabajador a controlar el número de días de trabajo y el de horas trabajadas, así como a realizar unas operaciones matemáticas más o menos complejas para comprobar que la empresa le paga lo correcto”.

La antedicha circunstancia, razona el Supremo, se opone al principio de transparencia con el que debe actuarse en la relación laboral y que debe inspirar la redacción del contrato y de los demás documentos que del mismo se derivan.

En consecuencia, el contenido de la nómina debe ser transparente, esto es, de fácil comprobación de los conceptos pagados y del cálculo e importe de cada uno de ellos realizando el mínimo número de operaciones matemáticas y sin necesidad de acudir al registro de datos que, aunque el trabajador conozca, no le sean comunicados por la empresa.

 

Como siempre, si la configuración de los recibos de salario de vuestros trabajadores no están realizados de una forma sencilla entendible, podéis contactar con el equipo del Departamento Laboral de AICA, que os asesorará al respecto.

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